今天涉足一下金融界，粗浅的分析下年最后一天，央行发布的“房地产贷款限额”*策。
文章最后自然是落脚到南京楼市。如果只关心结果，那么网友可以直接跳到最后；如果还想从宏观的角度了解这个*策，建议观看全文。
1现在，高层放大招都喜欢在节前，反正都要变天了，不如让大家安心过个节。不过，最重要的还是“我早就提前通知你们”的那种feel，过节前精神都容易放松和亢奋，“家长”说啥都听不进去，等“作业”摆在面前时，才恍然大悟，可已经为时太晚，只能乖乖认栽。
这招治投资客最好使。
年最后一天，就在大家还在筹划如何快乐跨年时，央行和银保监会悄然发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房地产贷款设置了“两道红线”：
第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。
第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
值得注意的是，在贷款方面，这一次央行没有给任何缓冲时间，*策出台后第二天就开始生效，也就是年的1月1日起实施。等于说，这一次不管你是四大行这种亲儿子，还是干儿子，以及有点血缘关系的远方亲戚，央行一视同仁。不过，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。同时，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
在这一轮调控初期，不是有很多声音表示，如果不去金融属性、去杠杆，房地产只会越调越涨。现在想要的来了，继年连发“三道红线”给房企融资“去杠杆”后，年又开始给个人贷款去杠杆，高层所说的房地产调控长效机制，也随着时间，缓步而来。
2没想到，央妈狠起来，连自己亲儿子都虐，可这一下落在儿子们身上，到底是轻还是重？都知道，房地产火热，个人房贷早已占据银行业绩的半壁江山，只不过不知道究竟过线多少。现在参考标准来了，依据央行新近划出的这两道红线，目前有多少家银行踩到红线了呢？据安信证券最新数据显示，目前35家主要银行中有10家踩中红线，其中不乏建行、邮储银行、招商银行、兴业、浦发这类大中型银行；其余没有过线的，不少也是无限接近了。这样看，年房地产信贷总盘子相较于年整体确实会缩小。那么会缩小到什么程度？有机构估计，预计年，个人贷款将减少亿左右，按照50%首付规模来看，最高可能拖累商品房销售亿-亿，低估与高估折个中，大概就是-亿。这是什么概念？拿南京来做个量尺。图源：金陵暴走侠据了解，截止到年12月30日，南京市新房、二手房成交金额共计亿，占南京前三季度GDP（.6亿元）的48%，共计成交了20万套房子，同比涨幅7%，其中新房8.5万套，二手房11.4万套。也就是明年，全国房地产市场少了一又五分之一的南京年成交量，等于少卖了不到25万套房子。从全国范围来说，这影响其实并不大，要知道，年全国房地产销售总额高达16万亿。按照南京20万套房子成交亿来换算，16万亿就是成交了约.1万套房，少卖的房子还没到全国的零头。虽然表面上看，央妈这一下打在孩子们身上不轻不重，但是夹带的内力，却也不容忽视，楼市承压再所难免。首先影响的是房贷利率，虽然中长期仍是下降趋势，但是短期可能上行。这个很好理解，由于信贷收到影响，一些触及红线的银行，尤其是中小银行，房贷利率将会出现一定回升。不过，从中长期来看，利率仍旧是下降趋势。这与经济增速放缓、人口老龄化、资本边际收益率走低不无关系。其次，大中小城市的房贷利率，将会越拉越大。信贷是个大盘子，房地产是其中重要一环。房地产贷款一旦被限制后，整个市场的信贷资金配置将迎来新一轮调整，基于降低风险的角度，银行将会把有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。一般而言，大城市由于银行众多、楼市风险较小，房贷利率一般较低；中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大，房贷利率一般过高。房贷两道红线落地，这种悬殊将进一步拉大。也就是说，如果年你在三四线城市买房，同样的价格，或将面临比一二线城市还更多贷款的情况。3说完影响，再来说说央行这次“限贷”的背景。这很重要，有助于我们进一步看清至少年的房地产市场走势和经济走势。表面看来，这似乎又是一次高层对于房地产市场调控长效机制的重要举措，但从宏观角度来看，这背后其实并没有这么简单。不过确实，就如银保监会主席郭树清年所说，房地产已成我国金融风险最大“灰犀牛”。在年的一场讲话中，郭主席表示，中国房地产相关贷款，占银行业贷款的39%。而这仅仅是银行体系内的贷款数据。那些房企自行发行的债券，融资的股权，以及信托等影子银行的资金，均不在这39%里面；其他的还包括一些人直接挪用工厂企业的经营性贷款去全款买房的。银行内39%，再加上这些七七八八的表外贷款，房地产贷款实际上占到我国金融体系的40~50%左右。这是一个非常恐怖的比例，真正的半壁江山。过去世界上总共产生了多次金融危机，其中多次和房地产有关。日本金融崩溃，起因是房地产；上一次的年美国金融危机，起因也是房地产。前车之鉴，如果中国金融一直过度依赖房地产，一旦这个行业出现什么问题，无疑将是一次巨大灾难。因此当下，最要紧的就是要降低金融对房地产的依赖性，虽然这次“限贷”多少有点隔靴搔痒之嫌，降的不多。但主要还是因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在太大，大到不敢轻易去动。只能先以行*命令的形式，先给各银行上个紧箍咒，以后慢慢降。这样看，银行层面的“限贷”*策未来只会更严，而不会更松。宏观方面，央妈这次的这次“限贷”，还有应对前不久美元大放水的目的。
12月20日，美国再次放水亿美元，约合人民币5.9万亿元。美元是世界货币，美国放水，就等于向全球同步超发货币，通货膨胀紧随其后。
为了不让手中的钱贬值，在中国投资买房依然是最明智的选择，新一轮购房潮不可避免。
为了维护经济稳定，更好的利用房地产市场这个大蓄水池，央妈在美国放水的第11天，紧急出台“限贷”*策，目的就是在保证更多水进入房地产市场的同时，降低房贷风险。
是的，你没看错。目前在中国经济体制内，房地产市场和股市、商品期货一样，都是蓄水池，只不过房地产市场最大，最能蓄水。
如今全球经济恢复缓慢，在没复原前，放水不可避免。为了应对这一情况，高层一方面把房地产当成蓄水池，一方面通过各种手段，降低蓄水池内的金融风险，限贷就是其中一个。
限贷后，或将有更多楼盘进一步提高首付比例；购房者想买房子，就只能掏出更多的现金来购买，同时又避免了房贷在金融系统比例的进一步提高，可谓一箭双雕。
4从上面的背景可以看到，高层对于房地产的态度已经不像十年前那样“爱憎分明”，面对动荡的全球经济局势，想的更多的是如何将其“招安”，即为己所用。
所以那些等着房价降的人，可能真要失望了。至少在这一轮动荡的全球经济形势还没过去前，房价将一直保持稳中有升的状态，所以趁早买房是最佳选择。
因为短期内，房地产市场地位只会越来越重要，毕竟集中的资金已经太多，未来还将有更多资金进入。与其严令禁止水流入，倒不如通过良好的疏导、避免内在风险的情况下，在实现房地产市场安全落地的同时，和其他蓄水池一起，帮助国家安全渡过难关。
如此一来，年的南京楼市走势也基本可以确定了。在有钱人眼里，南京作为二线城市，楼市风险小，投资回报高，因此市场热度只会增不会降，将同一线城市一起，楼市继续走热。
可以大胆预测，其他板块不说，年，至少南京头部板块房价将进一步上涨。与此同时，受限贷影响，南京5成、8成首付将得到更加全面的实行。
讲真，这对于普通买房人来说不是好事。往后，南京那些倒挂板块的楼盘，基本沦为有钱人的战场，首付不多、还得起贷款的买房人，或者资金不足的人，将无缘倒挂盘。
也就是说，投资房产、通过买房实现资产升值，将进一步沦为有钱人的游戏，不过上车门槛也是越来越高，那一批位于投资客队尾也将被移出“南京房产投资”群。
由于资金不足，对于普通购房者而言，不但买到倒挂盘的概率变低，想通过买房实现财富大幅度增值的可能性也是越来越小，所以有机会，还是早点买房划算。
*文章部分内容参考：国民经略、深悦会
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